Démembrement de parts de sci avant ou après acquisition du premier bien : risque

Sujet initié par SHEN_LIN, il y a 14 heures - 133 vues

Bonjour,

Je me permets de poser une question ici concernant ma SCI.

En novembre dernier, mon épouse et moi avons constitué une SCI au capital de 1 000 €. Les acquisitions de biens devaient être financées par des avances en compte courant d'associé (CCA). Sur le mauvais conseil de mon comptable, nous avons procédé au démembrement de la nue-propriété au profit de nos deux enfants, tout en conservant chacun 2 parts sur un total de 100 parts, par un acte sous seing privé établi juste après la constitution de la société. Cet acte a ensuite été enregistré au centre des impôts.

Une semaine plus tard, le comptable m'a indiqué que l'acte sous seing privé entraînait la nullité de la donation, conformément à l'article 931 du Code civil, et qu'il convenait d'établir un acte notarié pour régulariser cette nullité. Pour autant, aucune modification des statuts ni des bénéficiaires effectifs n'a été effectuée auprès du greffe.

J'ai alors consulté mon notaire. Celle-ci a indiqué sur le fait que l'acte sous seing privé devait être régularisé par un acte notarié avant l'acquisition du premier bien, dans la mesure où l'acte sous seing privé avait été enregistré au centre des impôts avant cette acquisition. Selon elle, la donation « par erreur » existe, même si elle est juridiquement nulle. Je ne suis pas en mesure de juger s'il s'agit d'une pratique notariale habituelle ou non.

En parallèle, j'ai consulté une avocate fiscaliste. D'après son analyse, la valeur des parts sociales ne serait pas modifiée immédiatement après l'acquisition du premier bien, prévue en fin février prochain, celui-ci étant intégralement financé par une dette en compte courant d'associé. Elle estime donc plus sécurisant de procéder au démembrement des parts juste après cette première acquisition, en mars prochain. Cette approche permettrait de conférer une substance économique réelle à la SCI et d'écarter tout risque de qualification de société fictive ou de montage artificiel.

J'ai transmis l'analyse de l'avocate à mon notaire. Celle-ci m'a confirmé à plusieurs reprises par écrit que le montage de démembrement avant l'acquisition du premier bien est, au regard de son expérience, classique et ne caractérise aucun abus, dès lors que des assemblées générales sont tenues chaque année, qu'une comptabilité est établie et que les comptes courants d'associés sont correctement comptabilisés.

Personnellement, je trouve l'analyse de l'avocate fiscaliste plus pertinente : il me semble préférable de procéder au démembrement lorsque le montage est effectivement en place.

Afin que mon notaire puisse procéder au démembrement des parts sociales de la SCI juste après la première acquisition du bien, j'envisage de constituer une nouvelle SCI pour poursuivre les projets immobiliers, et de dissoudre progressivement la SCI existante au cours de cette année. J'aurais donc quelques questions :

- Existe-t-il un conflit à détenir une seconde SCI lorsque les mêmes associés détiennent déjà une SCI existante, non exploitée ?

- Est-il possible de dissoudre la SCI existante après avoir procédé au démembrement de la nue-propriété au profit de deux enfants mineurs par l'acte sous seing privé, sachant que la valeur de la donation est quasi nulle (192 € par enfant), et ce sans l'accord du juge ?

- Il s'agit d'une SCI à l'IR, sans activité ni patrimoine à ce jour. A priori, le coût de la dissolution serait limité (environ 150 € pour l'annonce légale et 50 € de frais de greffe), et il ne me semblerait pas nécessaire de recourir à un comptable pour procéder à cette dissolution?

Merci de vos analyses,
SHEN